Квартира одна, а власників — двоє чи троє. Колишнє подружжя, брати після спадщини, діти й мама. Хтось хоче жити, хтось — отримати свої гроші. Продати частку можна, але закон тут суворий: один пропущений крок — і угоду через рік оскаржать у суді, а покупець вимагатиме гроші назад.
Частка і «кімната» — не одне й те саме
Частка — це ідеальна частка в праві власності на всю квартиру: ½, ⅓, ¼. Вона не прив'язана до конкретної кімнати, якщо співвласники не уклали договір про порядок користування. Тому покупець частки отримує право на частину квартири, а не ключ від однієї кімнати.
Крок за кроком
- Отримати витяг з Державного реєстру речових прав і перевірити, яка саме частка зареєстрована за вами.
- Письмово повідомити кожного співвласника про намір продати частку, з ціною та умовами. Найнадійніше — через нотаріуса (нотаріальна передача заяви) або цінним листом з описом вкладення: так у вас буде доказ.
- Чекати один місяць. Якщо співвласник письмово відмовився раніше — можна не чекати.
- Якщо ніхто не скористався правом — продати стороннім на тих самих умовах або дорожче.
- Нотаріальний договір купівлі-продажу частки, сплата податків, реєстрація права покупця.
Якщо продати частку стороннім, не повідомивши співвласників, будь-хто з них може протягом одного року звернутися до суду і вимагати перевести на себе права покупця (ч. 4 ст. 362 ЦКУ). Для покупця це ризик втратити квартиру, тому сумлінний покупець і нотаріус завжди перевіряють цей крок.
Податки при продажу частки
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір |
|---|---|---|
| Перший продаж нерухомості за рік, частка у власності понад 3 роки або успадкована | 0% | 0% |
| Частка у власності менше 3 років або це вже не перший продаж у році | 5% | 5% |
| Продавець — нерезидент | 18% | 5% |
База — ціна в договорі, але не менше оціночної вартості частки. Детально — у статті про податки при продажу квартири.
Чому частку продати важче і дешевше
- Покупців мало: мало хто хоче жити з незнайомими людьми.
- Банки майже не кредитують купівлю частки.
- Ринкова ціна частки зазвичай нижча, ніж відповідна частина ціни всієї квартири.
Тому найвигідніший варіант майже завжди — продати всю квартиру разом і поділити гроші за частками. Ми допомагаємо співвласникам про це домовитися і проводимо одну угоду, у якій кожен отримує свою суму на свій рахунок.
Чого робити не можна
- Оформлювати «дарування» замість продажу, щоб обійти переважне право. Якщо за «подарунок» насправді заплатили гроші, суд може визнати такий договір удаваним — з усіма наслідками для обох сторін.
- Вказувати в пропозиції співвласнику одну ціну, а продавати стороннім дешевше.
- Брати завдаток від покупця до того, як минув місяць для співвласників.
Особливі випадки
- Частка дитини — потрібен дозвіл органу опіки. Див. продаж квартири, де є дитина.
- Спільна сумісна власність подружжя (без визначених часток) — спочатку визначити частки або продавати разом зі згодою другого з подружжя.
- Частка після спадщини — продати можна лише після свідоцтва про спадщину. Див. як продати успадковану квартиру.
Часті запитання
Співвласник не відповідає і не забирає листа. Що робити?
Якщо повідомлення направлено належним чином (через нотаріуса або цінним листом) і минув місяць, мовчання прирівнюється до відмови від переважного права. Збережіть докази відправлення.
Чи потрібна згода співвласника на продаж моєї частки?
Згода — ні. Потрібне повідомлення і дотримання його переважного права купівлі. Але щоб продати всю квартиру, потрібен підпис усіх співвласників.
Чи можна виділити частку в окрему квартиру?
Виділ у натурі (ст. 364 ЦКУ) можливий, лише якщо технічно можна утворити окремий об'єкт з окремим входом. Для звичайних квартир це рідкість, тому частіше домовляються про продаж разом або викуп частки одним із співвласників.
Інформація відповідає Цивільному кодексу України (ст. 355–364) та Податковому кодексу України (ст. 172) станом на жовтень 2026 року. Остаточний порядок для вашої угоди визначає нотаріус. Ми безкоштовно консультуємо співвласників і допомагаємо знайти рішення без суду.
Безкоштовна консультація
Розкажіть свою ситуацію — підкажемо, скільки податку і які документи потрібні саме у вашому випадку.
📞 Зателефонувати: 050 220 55 99Джерела: Цивільний кодекс України (ст. 355–364); Податковий кодекс України (ст. 172).
← Усі статті: гід з нерухомості Чернівців