«Навіщо оцінка, якщо ми з покупцем уже домовилися про ціну?» — питають майже всі продавці. Бо держава рахує податок не з того, що ви написали в договорі, а з більшої з двох сум. І саме оцінка часто вирішує, чи заплатите ви 0 гривень, чи кілька десятків тисяч.
Навіщо потрібна оцінка
- База для податків продавця (ст. 172 ПКУ), а при спадщині й даруванні — для податку отримувача (ст. 174 ПКУ).
- Контроль заниження ціни: вказати в договорі 300 000 грн за квартиру вартістю 2 млн не вийде — податок порахують від оцінки.
- Розрахунок державного мита нотаріусом.
- Для банку — якщо квартира купується в іпотеку (тоді банк зазвичай замовляє свою оцінку).
Ринкова ціна і оціночна вартість — різні речі
| Що це | Хто визначає | Навіщо |
|---|---|---|
| Ринкова ціна | Попит і пропозиція, ріелтор, ви з покупцем | За скільки реально продати |
| Оціночна вартість | Сертифікований оцінювач за національними стандартами | Мінімальна база податку і мита |
Оціночна вартість не забороняє продати дорожче чи дешевше. Вона лише встановлює «нижню межу» для податку. Яку ціну ставити на ринку — підкаже як оцінити вартість нерухомості і наша сторінка «Вже продано» з цінами по районах Чернівців.
Як замовити оцінку: 4 кроки
- Обрати оцінювача (суб'єкта оціночної діяльності) з чинним сертифікатом — часто його рекомендує нотаріус.
- Надати документи: правовстановлюючий документ, витяг з реєстру, техпаспорт (якщо є), паспорт і код власника.
- Оцінювач оглядає квартиру або працює за документами й фото, складає звіт.
- Звіт реєструється в Єдиній базі даних звітів про оцінку — нотаріус перевіряє його за реєстраційним номером.
Звіт має обмежений строк дії — зазвичай до 6 місяців. Якщо угода відкладається, уточніть у нотаріуса, чи не доведеться робити нову оцінку.
Скільки коштує і хто платить
Вартість звіту залежить від оцінювача і об'єкта. За звичаєм оцінку замовляє і оплачує продавець, але сторони можуть домовитися інакше — це варто прописати ще в договорі завдатку. Строк підготовки — зазвичай 1–3 робочі дні.
Приклад: як оцінка впливає на податок
Квартира у власності 1 рік. У договорі — 1 800 000 грн, оціночна вартість — 2 000 000 грн.
| База податку (більша з двох сум) | 2 000 000 грн |
| ПДФО 5% + військовий збір 5% | 200 000 грн |
Якби квартира була у власності понад 3 роки і це був перший продаж за рік — 0 грн, незалежно від оцінки. Детальніше — податки при продажу квартири у 2026 році.
Часті запитання
Чи можна обійтися без оцінювача?
Для частини об'єктів у Єдиній базі ФДМУ доступна автоматична оцінка, яку може сформувати нотаріус. Чи підходить вона для вашої квартири, нотаріус скаже до угоди. В інших випадках потрібен звіт сертифікованого оцінювача.
Оцінка вийшла вищою за ціну продажу. Що робити?
Продати дешевше можна, але податок (якщо він є) порахують від оцінки. Якщо оцінка явно завищена, можна звернутися до іншого оцінювача — звіт має відповідати стандартам і реальному стану квартири.
Чи потрібна оцінка, якщо податку 0%?
Нотаріус все одно перевіряє вартість для посвідчення договору і розрахунку мита, тому звіт або дані з бази зазвичай потрібні.
Інформація відповідає Податковому кодексу України (ст. 172, 174), Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» та Національному стандарту № 1 станом на жовтень 2026 року. Остаточні вимоги до оцінки для вашої угоди визначає нотаріус.
Безкоштовна консультація
Розкажіть свою ситуацію — підкажемо, скільки податку і які документи потрібні саме у вашому випадку.
📞 Зателефонувати: 050 220 55 99Джерела: Податковий кодекс України (ст. 172, 174); Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»; Національний стандарт № 1.
← Усі статті: гід з нерухомості Чернівців